Un gain en Espagne : mitigé

Par Bennett Voyles

9 juin 2023

Le développement à usage mixte est encore nouveau en Espagne, mais Inmobilaria Colonial espère que le complexe de bureaux/résidentiel Madnum innovera. (Inmobiliaria Colonial)

Les règles strictes de zonage à usage unique par parcelle ont longtemps limité la croissance des projets à usage mixte en Espagne, mais les constructeurs d'un nouveau projet de bureaux, résidentiels et commerciaux à Madrid espèrent que leur exemple ouvrira la voie à d'autres projets intégrés.

Les promoteurs d'Inmobiliaria Colonial, une multinationale immobilière espagnole, ont profité des règles spéciales régissant un terrain près de la gare d'Atocha, le plus grand terminal ferroviaire de Madrid, pour ériger leur premier projet à usage mixte. Une fois terminé, Madnum offrira environ 970 000 pieds carrés (90 000 m²) d'espace de travail, de jeu et de vie, dont 606 000 pieds carrés (56 300 m²) d'espace de bureau, 324 000 pieds carrés (30 100 m²) d'espace résidentiel, et 39 000 pieds carrés (3 600 mètres carrés) d'espace commercial.

L'aspect résidentiel du projet est un départ pour l'entreprise de plus de 13 milliards de dollars. Bien que la société d'investissement immobilier de bureaux cotée gère un portefeuille de bureaux de plus de 18,3 millions de pieds carrés (1,7 million de mètres carrés) de propriétés de classe A, principalement à Madrid, Barcelone et Paris, les dirigeants de Colonial voient l'ajout d'une composante résidentielle au campus comme une opportunité de capitaliser sur la demande croissante d'appartements à Madrid tout en diversifiant les risques du projet.

Madnum - Mad for Madrid, num pour "maintenant" en latin - est l'un des plus grands développements d'Atocha, un quartier industriel en déclin du sud de Madrid où les urbanistes de la ville voient depuis longtemps une opportunité de renouveau.

Le complexe est situé juste en face du siège de Repsol, le géant pétrochimique espagnol, et à 800 pieds (250 m) de l'échangeur Méndez Álvaro, une plaque tournante qui offre de bonnes connexions en métro, bus (urbain et régional) et suburbain. train vers le reste de la ville et sa banlieue. Il se trouve également à 2 km de la gare d'Atocha, la réponse madrilène à la gare Grand Central de New York.

Mais ces bonnes liaisons de transport peuvent avoir moins d'importance que prévu : les développeurs pensent que les 7 000 utilisateurs de bureaux et les 1 600 résidents des 374 appartements du projet feront tourner le complexe jour et nuit.

Madnum comprend 324 000 pieds carrés (30 100 m²) d'espace résidentiel en plus de 606 000 pieds carrés (56 300 m²) d'espace de bureau et 39 000 pieds carrés (3 600 m²) d'espace commercial. Une fois terminé, les résidents auront accès à une piscine sur le toit avec vue panoramique sur Madrid. (Inmobiliaria Colonial)

Suite à l'acquisition par Colonial des deux parcelles de terrains industriels sous-utilisés en 2018, elle a embauché Estudio Lamela Architects, l'un des principaux cabinets d'architecture madrilènes, pour travailler avec l'entreprise afin de concevoir un complexe de 970 000 pieds carrés (90 000 m²) sur un terrain de 246 000 mètres carrés. -pied (22 900 m²) terrain.

Estudio Lamela a conçu une variété de projets de grande envergure à travers l'Europe, le Moyen-Orient et le Mexique. À Madrid, l'entreprise est principalement connue pour ses travaux sur les tours Colon de la Plaza de Colón et le terminal T4 de 13 millions de pieds carrés (1,2 million de mètres carrés) de l'aéroport de Madrid Barajas (en collaboration avec le Richard Rogers Partnership ).

L'équipe conjointe a tenu plus de 50 rencontres avec divers intervenants et experts immobiliers. Les membres de l'équipe ont également visité une variété de projets à usage mixte réussis à Londres, Copenhague, Rotterdam, Amsterdam et Malmö, notamment King's Cross et Battersea Power Station à Londres, Maersk Tower à Copenhague et Westerdok Apartments à Amsterdam.

Le voyage d'étude a aidé l'équipe à mieux comprendre les avantages de combiner différentes utilisations au sein d'un même développement. L'une des principales leçons qu'il a ramenées à Madrid était de savoir comment un projet à usage mixte solide pouvait aider à revitaliser une zone - l'un des objectifs du projet Madnum pour le quartier semi-industriel d'Atocha, qui, malgré ses bonnes liaisons de transport, a eu la réputation d'être un des quartiers délaissés de la ville.

Les dirigeants ont également noté que les complexes de bureaux qui intègrent des utilisations autres que les bureaux peuvent exiger des loyers plus élevés que ceux qui n'en ont pas, car les locataires de bureaux voient des avantages à louer des espaces situés dans un écosystème de magasins, de restaurants et d'appartements.

En plus des bureaux, des appartements et des restaurants, le nouveau complexe Madnum comprend des cours aménagées avec de la végétation locale, idéales pour un café con leche le matin ou des tapas en début de soirée. (Inmobiliaria Colonial)

Malgré quelques retards dans l'obtention de tous les permis, le projet a avancé en 2019. Les dessins architecturaux de base ont été achevés en juin, l'autorisation d'excavation et de construction a été accordée fin 2019 et les entrepreneurs ont commencé à creuser en février 2020, la première étape de ce qui a été destiné à être un projet de construction de 36 mois.

Puis, quelques jours seulement après le début des travaux d'excavation, les constructeurs ont commencé à rencontrer des complications.

À la mi-février, la pandémie de COVID-19 a atteint l'Espagne, éliminant un certain nombre d'employés. Les travaux se sont poursuivis, tandis que le projet respectait strictement les restrictions officielles sur les déplacements et les travaux non essentiels. Les entrepreneurs estiment que le virus les a retardés de six mois.

En juillet 2020, des ouvriers ont déterré divers objets archéologiques, principalement des pointes de flèches paléolithiques et des os de rongeurs. Leur découverte a obligé Colonial à faire appel à une équipe d'archéologues pour effectuer une enquête détaillée, qui s'est poursuivie jusqu'en janvier 2021. Les travaux d'excavation et de fondation se sont poursuivis, mais les entrepreneurs ont dû contourner les chercheurs, ce qui a encore ralenti les progrès.

Six mois plus tard, alors que les archéologues partaient et que le rythme des travaux commençait à reprendre, une importante tempête de neige a frappé. En janvier 2021, la tempête Filomena a enseveli le site sous près de 23 pouces (60 cm) de neige en moins de 48 heures. Cela peut sembler peu pour les habitants de Buffalo, New York, mais les chutes de neige ont eu un impact majeur dans une ville qui peut passer l'hiver sans voir un seul flocon. Les congères ont rendu l'accès au chantier impossible pendant quelques jours, et le substrat de la parcelle étant constitué d'argile à drainage lent, d'énormes problèmes de drainage se sont posés une fois la neige et la glace fondues. Des routes d'accès spéciales ont dû être construites et des tonnes de sel déversées avant que les travaux puissent reprendre.

Finalement, les entrepreneurs de Colonial se sont remis sur les rails, mais maintenant dans un environnement où les coûts des matériaux augmentaient régulièrement, alimentés par la hausse des prix de l'énergie, les perturbations de la chaîne d'approvisionnement et les hausses des taux d'intérêt. Colonial s'est efforcé de maîtriser les coûts grâce à diverses mesures sur le chantier et en dehors. L'entreprise a divisé la gestion de son site en phases souterraines et hors sol pour les composants résidentiels et de bureaux afin de rationaliser le processus de demande de permis de construire, ainsi que d'encourager la concurrence entre les entrepreneurs afin d'atténuer la fluctuation des prix des matériaux volatils.

L'entreprise a également opté pour des salles de bains préfabriquées dans les appartements et a accepté de laisser OHLA, l'un de ses constructeurs, utiliser une nouvelle technologie pour surveiller la prise du béton du bâtiment. OHLA a utilisé des capteurs intégrés dans des dalles de béton pour mesurer leur température et leur humidité internes. La possibilité d'obtenir des données en temps réel sur la résistance et la résilience du matériau via une application pour téléphone mobile a permis d'accélérer la construction.

Dans son marketing, Colonial a tiré une page du livre de jeu de King's Cross en recherchant non seulement des locataires phares pour son espace de vente au détail et des multinationales pour ses bureaux, mais aussi en s'adressant à deux importants marchés locatifs résidentiels : les jeunes qui n'ont pas les moyens d'acheter une propriété. à Madrid et les professionnels ayant besoin d'un logement à court et moyen terme.

L'espace extérieur public animé est un aspect clé de la vision d'Inmobiliaria Colonial pour Madnum. (Inmobiliaria Colonial)

Malgré la pression pour mettre le complexe sur le marché, Colonial affirme qu'il est resté attaché à des normes environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) élevées.

Les caractéristiques environnementales comprennent deux espaces intérieurs paysagers, un du côté résidentiel du projet et un du côté des bureaux, qui couvriront ensemble 69 000 pieds carrés (6 400 m²) et comprendront des toits verts, des murs végétaux et des jardinières. Bien que la verdure devrait être un ajout bienvenu à ce qui est par ailleurs une zone relativement dépourvue d'arbres, elle ne devrait pas nécessiter beaucoup d'eau car les promoteurs ont l'intention de planter principalement des espèces indigènes.

L'attitude verte n'est pas non plus superficielle. Une fois achevés, les bâtiments auront une faible empreinte carbone et une consommation d'énergie proche de zéro, soit l'équivalent de zéro kilogramme de dioxyde de carbone par an d'émissions une fois qu'ils seront en service. Une citerne sera installée au sous-sol pour récupérer l'eau de pluie, une bonne chose dans une ville qui connaît de fréquentes sécheresses. A terme, les dirigeants de Colonial prévoient de faire certifier les immeubles BREEAM Very Good côté résidentiel et LEED Gold/Platinum pour l'immeuble de bureaux. De plus, certains travailleurs peuvent choisir de vivre sur le campus, ce qui réduit encore l'empreinte carbone collective de la communauté.

Les dirigeants coloniaux disent qu'ils voulaient rendre le projet encore plus vert et plus convivial, mais les règles strictes d'urbanisme nécessitaient un temps supplémentaire qui limitait leur capacité à le faire. Par exemple, COVID a stimulé une énorme demande de balcons, mais le temps requis pour le processus d'approbation et le stade avancé de la construction ont rendu impossible l'ajustement de la conception et le respect des délais.

Des règles de zonage obsolètes imposaient également à Colonial de créer 900 places de stationnement à Madnum, malgré ses excellentes liaisons de transport et les projections selon lesquelles les Madrileños conduiraient de moins en moins dans les années à venir. De plus, Colonial note que les espaces peuvent s'avérer être des nids de dinosaures car les garages n'étaient pas équipés de l'infrastructure nécessaire pour recharger 900 voitures électriques.

Les responsables de la ville sont très positifs quant aux résultats du projet. Mariano Fuentos Sedano, délégué au développement urbain de Madrid, a déclaré qu'il espère que c'est la première de nombreuses entreprises réussies avec Colonial.

ULI voit également beaucoup de choses à aimer dans le projet Madnum. Madnum est un développement qui non seulement augmente le stock d'immeubles de classe A dans le quartier de Méndez Álvaro, mais qui façonnera également l'avenir du quartier, déclare Alberto Valls, associé directeur de l'immobilier chez Deloitte Espagne et EMEA, et président d'ULI Madrid . Madnum, dit-il, est "à la pointe de la technologie en matière de développement à usage mixte combiné aux normes ESG les plus élevées. C'est un ambassadeur de premier plan des projets de régénération urbaine, améliorant de nouvelles façons de travailler et de vivre".